[摘要] 近一年来，一线城市与三、四线城市供求关系急剧分化，结构性机会中，开发商扎堆一线城市，使得一线城市地价的涨幅远远高于房价，往年被视为天价的地王项目，如今看来不过是地板价——土地储备成为胜负手。
以三中全会“决定”公布为重要时间节点，传统房地产业开发模式的拐点已经出现。
拐点出现的主要标志是土地溢价对公司盈利能力的贡献弱化。这其中，地价具有决定性作用。近一年来，一线城市与三、四线城市供求关系急剧分化，结构性机会中，开发商扎堆一线城市，使得一线城市地价的涨幅远远高于房价，往年被视为天价的地王项目，如今看来不过是地板价——土地储备成为胜负手。事实上，过去十余年间，土地溢价成为房地产行业获得超额利润的主要来源。最常见的现象是，在某些宏观规划吸引下，一家知名开发商进入了一个区域，拿下一块地王，地方政府获得土地财政，基础设施建设得以推进，在个开发周期中，随着配套逐步成熟、周边环境的持续改善，第二家开发商也加入了该区域土地市场的争夺，另一个地王诞生；适逢家开发商新楼盘上市，成本价格自然与新地王看齐，房价水涨船高，土地溢价顺理成章；基础设施建设持续推进，区域环境日益完善，对楼市买家的吸引力持续上升，区域越来越热，越来越多开发商进入土地市场角逐，地王相继刷新，在地价房价的持续上涨中，每一家进入的开发商都持续获得土地溢价。在这个传统开发模式中，地价与房价上涨相辅相成，而民众对楼市的上涨预期和货币超发带来的过剩流动性为地价与房价提供了有效支撑。
但眼下，这个模式正在走到尽头。撇开行业自身发展的天花板，当房地产市场规模越来越大时，资金规模不可同日而语。尤其在新一届政府去杠杆化政策下，盘活存量资金意味着没有新增流动性注入，传统房地产开发模式不可能继续“玩”下去。
更大的隐性变化在于新政下的供需关系。保障房等安居工程未来将更广泛地影响刚需市场。在三中全会“决定”中，除被业界广为解读的土地流转外，决定还提到了“建立住宅政策性金融机构”。这意味着，有土地和金融配套支撑的安居工程，将获得实质性进展。而缺乏土地和金融的配套，正是上一轮保障房开发建设效果不佳的关键因素。换句话说，在加大普通住宅供应的新思路下，随着安居工程的实质性推进，刚需对楼市的预期将逐步改善。因此，对开发商而言，土地溢价对盈利贡献弱化将是大势所趋，土地储备将不再是资本定价的决定性因素，品牌溢价、成本控制、周转率等运营管理要素才是关键。换句话说，未来金融市场，对房地产企业投资价值的偏好正在由传统的重资产模式走向轻资产模式。
已经有房地产企业主动调整应对变化。调整归纳起来有两种方向：向上游金融服务业延伸，或向下游建筑业拓展；前者走向服务业模式，未来充满不确定性，但也可能拓展出蓝海；后者可向制造业看齐，企业将在安居工程中获利。
今年以来资本市场呈现的变化，偏好已初显端倪。中外资本市场对某些企业广为追捧，年内股价涨幅翻番，即使扣除相关指数间的差异，其表现也远远优于传统的地产开发企业。而那些高成长的龙头企业，资本市场表现差强人意。而历史经验表明，资本定价预示着未来。
显而易见，拐点已经出现，格局悄然变化。
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