[摘要] 5月，成都土地市场再现激战，蓝润、蓝光、万科等品牌开发商纷纷现身只为抢地。另一方面，低溢价成交和流拍的地块依然较多，其中不乏被寄予厚望的“准地王”。
楼市回暖，土拍先行。
5月，成都土地市场再现激战，蓝润、蓝光、万科等品牌开发商纷纷现身只为抢地。另一方面，低溢价成交和流拍的地块依然较多，其中不乏被寄予厚望的“准地王”。
值得关注的是，被比喻为“面粉”与“面包”，地价与房价的关系一度被认为正相关。但据相关数据，从2011年到2014年，大成都楼面地价上涨率为31.1%，而同期房价上涨率仅为15.39%。这也意味着，在房企的项目开发中，拿地成本在总成本中的比例之中逐年递增。在当前利润率下滑、增长放缓等现实的迎头痛击下，“转型”已成为房企博得未来价值的必然。
冷热交替5月土地拍卖持续分化
5月8日，一场激烈的战役在成都市公共资源交易服务中心拉开序幕。蓝润、蓝光、万科、合能、朗基、新希望、领地等11家品牌开发商集体出动，只为当天拍卖的攀成钢后一宗住宅用地—锦江区牛沙路地块。
竞拍开始，领地与新希望先后以5500元/平方米与5600元/平方米的价格展开争夺。随着加价幅度由100元下调至20元，朗基也加入战役，3家房企竞相举牌，将楼面价突破6000元大关。更多大鳄也随即登场，蓝光、万科、蓝润等均加入竞拍，该地块价格也一路飙升，终，该地块被蓝润以7900元/平方米的楼面地价收入囊中，再度刷新了攀成钢区域土地拍卖的高单价。至此，近两年竞争热度高的一场土拍暂时落下帷幕。
在这一热情的“碰撞”下，5月22日上演的土拍也被给予了更多的厚望。在当天出让的成华区八里庄路50号地块、成华区驷马桥路11号旧城改造土地、成华区铁塔厂片区地块，以及高新区大源组团西片区一组连襟地等351.16亩土地中，铁塔厂地块尚未登场，便引来诸多猜测。
总体来看，这块北临新成华大道、南近崔家店路、西靠沙河的铁塔厂地块，地理位置十分优越，此前入驻的蓝光和中粮项目也奠定了人气。其中，中粮锦云(楼盘详情 图库)均价更达11000元，而主城区二环外侧185.75亩的体量更是被认为难得一见，具备修建地标建筑的实力。因此，这块“肥肉”也被认为将会迎来包括刚刚联姻的“二万”—成都万达与成都万科在内的品牌房企的激烈争夺。4360元/平方米的起拍楼面地价下，高达27亿元的起拍总价，无疑也具备足够的实力角逐本年度“准地王”。
然而，出乎意料的是，该地块终却由于报名人数不足而遭遇流拍。有业内人士指出，或该地块“苛刻”的开发要求，阻挡了房企“迎娶”的热情。根据铁塔厂地块土地出让要求，“竞得人须在宗地范围内二类住宅用地东侧临20米宽规划道路处，修建套一户型77套总产权建筑面积不低于3696平方米、总套内面积不低于2849平方米的住宅用房作为返迁安置房。”不仅如此，竞得人还要“设置用地面积不小于4000平米的街头广场1处，建成后无偿移交成华区政府。”
一热一冷下，正是楼市“新常态”下房企更加谨慎的现实选择。
量跌价升土地成交量下降趋势未改
中指研究院监测数据显示，4月，300个城市土地市场成交量整体下降趋势未改，同环比降幅均超四成；与此同时，300个城市成交楼面均价却环比上涨21%，达1179元/平方米，同时土地平均溢价率15%，也较上月上升8个百分点。
其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为2051元/平方米，环比上涨27%，同比上涨17%，平均溢价率22%，较上月上升15个百分点，较去年同期上升2个百分点。“量跌价升”的现象在成都土地市场同样明显。来自中成房业的数据显示，今年1月，大成都土地市场总成交面积环比减少 37.1%， 同 比 减 少11.5%；但总成交金额却同比上涨83.8%，而成交楼面均价也环比上涨8.1%；2月，受春节等因素影响，成交楼面均价环比下降55.8%至1164.6元/平方米；3月再次升至为2469元/平方米，环比上涨112.0%，同比上涨116.8%；至4月，虽然上市土地环比大幅减少，加上近50%流拍（含终止）率，导致整体成交量环同比均大幅缩水，但主城区成交地块拉高整体楼面均价环比仍呈上升，终整体成交楼面均价环比上涨9.1%达2694元/平方米。
成本抬高房企加快多元发展
值得关注的是，同期成都房价却呈现微跌趋势。据中指研究院数据，今年前4个月成都房价分别为每平米7965元、7911元、7828元、7856元，变动幅度远不及土地市场。
事实上，锐理数据显示，从2008年到2014年6年间，大成都楼面地价从598元/平方米飞升到了1829元/平方米，上涨率超过305%。其中，记者注意到，从2011年到2014年，大成都楼面地价上涨率为31.1%，但同期房价上涨率仅为15.39%，相差近一倍。
这也意味着，由于地价比房价上涨速度更加迅猛，对于多数项目而言，拿地成本在开发成本中占比也越来越高。这也决定了开发商拿地的时候越来越理性，同时需要更理性和客观的对地块价值做出科学的分析。“预计在成都市场"面粉"与"面包"价格倒挂的情况下，未来房企拿地依然较为谨慎，不会出现特别火爆的情况。”一位市场分析人士指出。
另一方面，在当前利润率下滑、增长放缓的现实困境下，“转型”也已成为房企博得未来价值的必然。而这样的“转型”已然开始。从“二万和了”，到恒大地产切入四大产业，再到任志强发动360一起“做大蛋糕”，以及绿地大消费战略以及大规模海外布局，越来越多的房企都在“避重就轻”的同时，加快多元化投资的步伐。
而自2014年底，南国置业(002305,股吧)控股子公司成都泛悦北城地产以13.7亿元的总价一举拿下成都昭觉寺附近一幅上百亩地块，试图与电建地产联手开启“商业+住宅”业务互补的双轮驱动战略。到5月22日，铁塔厂地块惨遭流拍的同时，朗诗集团却联合北京（楼盘）北辰、深圳（楼盘）联新投资拿下大源2宗住宅兼容商业地块，将“轻资产战略”首次落地成都……“轻资产”的卡位战在成都也渐现端倪。
可以预见的是，未来这种“企业紧紧抓住自己的核心业务，而将非核心业务外包出去”的轻资产资本战略，也将成为成都土地市场，乃至成都楼市的新潮流，获得越来越多的房企追捧。但有关人士也提醒，“轻资产”考验的不再是资产，更多的是开发商的运营能力。在目前金融环境尚不成熟的情况下，介入其中仍需谨慎。
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